24 fev

Sobre uma suposta bolha imobiliária no Brasil

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Prof. José Braga*

Há algum tempo, ou desde o aquecimento do mercado imobiliário brasileiro, a maioria dos céticos comentaristas econômicos vem afirmando que o Brasil viveria uma bolha imobiliária, aos moldes do que vivera a economia norte-americana. Esta suposição se justificaria pelo fato de o mercado imobiliário brasileiro estar aquecido, com valorização excessiva dos imóveis e um alto índice de endividamento das famílias. Características aparentemente semelhantes às da economia norte-americana quando do estouro da sua bolha imobiliária. Acontece, porém, que quando analisadas as causas desta aparente similaridade, percebemos que elas são distintas, produzindo, portanto, realidades também distintas e que, por consequência, não podem provocar resultados semelhantes. Explico. 

O território norte-americano é um importante celeiro do desenvolvimento do capital financeiro e das suas racionalidades liberalizantes. Racionalidades que vem desregulamentando mercados com o propósito de facilitar a movimentação e reprodução ampliada do capital. Em meio a esta desregulamentação neoliberal e o aquecimento do mercado imobiliário norte-americano o capital financeiro inovou nas formas de se relacionar com as famílias e se valorizar.

Uma primeira inovação que impulsionou os mercados imobiliário e financeiro foi a securitização, ou a possibilidade de emissão de títulos lastreados em hipotecas imobiliárias. Tais títulos – Subprime – atraíram os investidores seja por causa dos rendimentos relativamente altos – dado a valorização dos imóveis em um ambiente de juros baixos –, seja pela percepção amplamente difundida de seu baixo risco devido às garantias governamentais implícitas.

Outra importante inovação foi a possibilidades de refinanciamento de hipotecas, ou a possibilidade de substituir hipotecas, antes do seu vencimento, por outras portando taxas de juros menores e acrescidas, ou correspondentes ao novo valor do imóvel. Na mesma perspectiva, outra inovação foi a possibilidade de se contrair novos empréstimos correspondente à valorização do imóvel, ou uma espécie de segunda hipoteca, mas que podia ser usada para gastos de qualquer natureza. Ou seja, na medida em que o imóvel se valorizava, seu proprietário contraria novas dívidas tendo a valorização do imóvel como garantia do empréstimo. Novos endividamentos que lastreavam novos títulos e que retroalimentavam a valorização dos imóveis, se transformando em uma bolha financeira especulativa lastrada no endividamento privado.

Felizmente, esta liberalidade no mercado financeiro não chegou ao Brasil. Aqui o aquecimento do mercado imobiliário tem outro lastro. Dados recentes do IPEA mostram que de 2007 a 2012, 5.24 milhões de moradias foram adquiridas. Diminuindo o déficit, no mesmo período, de 10% para 8,53%. Esta realidade não seria alcançada sem o endividamento das famílias. Ou seja, o aquecimento do mercado imobiliário e o endividamento das famílias brasileiras originam-se no atendimento de uma demanda reprimida, não especulativa, e que é possibilitada pelo aquecimento da economia e o aumento do emprego. Com isso a única possibilidade de o nosso mercado imobiliário entrar em colapso é se a economia entrar em colapso. Ou seja, aqui, ao contrário do que afirmam os céticos, qualquer crise imobiliária seria consequência de uma crise maior, ou não vivemos uma bolha especulativa imobiliária.

*Prof. José Braga é Economista, Especialista em Economia do Trabalho e Sindicalismo e Mestre em Ciências Política. Leciona nos Cursos de Direito, Contabilidade, Engenharia Ambiental, Engenharia da Produção e no Serviço Social do UNISAL Americana.

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